Styret informerer

Styret mottok den 23.02.2021 en liste med navn på 27 beboere med krav om ekstraordinær generalforsamling for å ta opp igjen sak om utvidelse av balkonger.

Styret tok deretter initiativ til et møte med to representanter fra denne listen.

Styret har forsøkt å besvare spørsmål, krav og meninger fra denne listen, samt utdelt skriv så godt som mulig.

Styret har fått med seg at gruppen har utdelt skriv for å fremme sin sak i postkasser i borettslaget den 15.03.2021 og styret ønsker i forbindelse med dette å komme med informasjon gitt til gruppen, samt utdypende sider av dette.

Vedlegg til dette skrivet

Vedlegg 1: Det opprinnelige kravet om ekstraordinær generalforsamling (Navn er sladdet ettersom gruppen har valg å kommunisere anonymt overfor borettslagets beboere)

Vedlegg 2: Uttalelse fra ABBL angående gjennomføring av generalforsamlinger

Styret oppfatter at gruppen mener det var feil og mangler ved styrets håndtering av saken ved forrige generalforsamling.

Her følger svar fra styret på innholdet i vedlegg 1 og utdelt skriv fra gruppen som krever ny ekstraordinær generalforsamling.

1.

Gruppen skriver:

«Forrige avstemning ble gjort med for mye informasjon på flere arenaer og med mange summer å ta stilling til. All informasjon ble ikke samlet ett sted, og for flere var det vanskelig å få oversikt over hva avstemningen ville bety.»

Styrets svar:

Jfr generalforsamlingsvedtak 26. april 2018 ble det vedtatt endring av vedtekter som tillater styret å kommunisere elektronisk med andelseiere.

All relevant informasjon ble i denne saken publisert på borettslagets hjemmesider. Ved nye dokumenter som var ment å opplyse saken ytterligere, ble det sendt varsel om at hjemmesiden var oppdatert. Styret kan derfor ikke se at informasjon ble gitt på flere arenaer.

Som et supplement ble den samme informasjonen hengt opp i oppgangene og lagt i postkasser, for å ytterligere gjøre beboere bevisste på hva som skulle stemmes over.

Det eneste som ikke ble delt på borettslagets hjemmesider, men i postkasser og på ABBLs portal, var selve innkallingen til ekstraordinær generalforsamling.

Styret kjenner seg derfor ikke igjen i påstanden om at informasjon ikke var samlet på ett sted.

At klager mener det var mange summer å ta stilling til kan styret være enig i, men dette ble ansett som nødvendig for å tydeliggjøre hva kostnad med dagens lave rente ville utgjøre, men også hva en fremtidig realistisk renteøkning ville utgjøre. Styret mener at dette var forsvarlig for at den enkelte kunne gjøre seg opp en mening om hva de ulike alternativer ville koste før en avstemming.

Styret tar selvkritikk på at det også burde vært lagt vekt på at bankene sier man skal kunne ta høyde for en renteøkning på 5%, mens det i våre estimater ble lagt inn dagens rente og en økning til 3%

2.

Gruppen skriver:

«Vi mener at informasjon om usikkerheten med de forskjellige utregninger av lån med økning av husleie, økning på verdi av leilighet, og ikke minst at det ikke ville være mulig å ta opp igjen diskusjonen mange år frem i tid, burde ha kommet i en enklere form eller i det minste samlet»

Styrets svar:

Viser til punkt 1 der det informeres om at all informasjon var samlet. I tillegg sendte Styret ut informasjon til alle beboere via flere sms, oppslag på nettsider, oppslag i oppgang og i den enkeltes postkasse om at de var tilgjengelige på styrerommet tre ettermiddager / kvelder i forkant av avstemningen, for å bidra til å opplyse saken for beboere som hadde behov for dette. Styret var i tillegg på styrerommet disse tre ettermiddager / kvelder i forbindelse med selve avstemningen for å hjelpe beboere som hadde behov for det.

Til informasjon svarte styret også ut skriftlig flere innsigelser/spørsmål per brev til de beboere som hadde innsigelser/spørsmål. Uten at dette endret på utfallet.

Styret anser med dette at vi har lagt til rette for å formidle informasjonen på en enkel måte for dem som ikke forsto informasjonen på borettslagets hjemmesider.

Å anslå økning på leilighetenes verdi ved ferdigstillelse er ikke styrets oppgave og kunne gitt beboere falske forhåpninger om fortjeneste som styret ikke vil kunne stå til ansvar for, men det er viktig for den enkelte andelseier å merke seg at andelene også vil få en fellesgjeld på i snitt ca 255.000,- ved nye balkonger utifra dagens anslag. Dette vil påvirke salgsverdien til andelen.

3.

Gruppen skriver:

«At styret har jobbet mye med dette er forståelig, men sett i lys av at avstemningsresultatet ble nedstemt med minste mulige margin for å oppnå 2/3 flertall, og at også «nødvendig vedlikehold» ble nedstemt, er vårt inntrykk at det er flere som ville stemt annerledes med informasjonen som er gitt dem i ettertid. Vi ber derfor om at det kalles inn til nytt ekstraordinært årsmøte på dette ene punktet»

Styrets svar:

Til informasjon er det ikke krav om å stemme over nødvendig vedlikehold på generalforsamling. Dette har styret plikt til å utføre i henhold til Borettslagsloven §8-8 og §8-9 og krever således ikke et vedtak fra generalforsamlingen.

At dette utgjorde en betydelig utgift som kom i tillegg til annet vedlikehold / rehabilitering gjorde det hensiktsmessig å legge det inn for å synliggjøre kostnadene uansett resultat av avstemningen og et ønske om å være transparente i hvordan styret disponerer borettslagets midler og eventuelle lånopptak.

På bakgrunn av resultatet ble kontrakt om nødvendig vedlikehold signert med utførende entreprenør (Consolvo).

Oppsummering:

Dersom denne gruppen i borettslaget fortsatt krever ekstraordinær generalforsamling, gjelder følgende basert på informasjon fra ABBL:

Det er forslagsstiller sitt ansvar å legge frem saken. Styret er kun pliktig til å kalle inn til møte. All informasjon og forslag som ønskes fremmet må presenteres av forslagsstiller. Forslagsstiller kan spørre styret om bistand, men styret er ikke pliktig til å bistå. Til informasjon er det per i dag ikke lov å gjennomføre hverken fysisk eller digital generalforsamling. Les utdypende informasjon om dette i vedlegget fra ABBL.

Styret understreker at det utdelte skrivet, hverken er datert eller signert fra avsender.

Styret kan heller ikke se at det er lagt frem en ny sak i utdelt skriv og informerer videre basert på informasjonen fra ABBL, at denne gruppen bør legge frem nye estimater, tilbud, alternativer og annen relevant informasjon for avstemmingen av en eventuell utvidelse av balkonger. Henviser til borettslagets nettsider for informasjon fra forrige generalforsamling. Her er all nødvendig informasjon delt, men styret opplyser om at dette er prisestimater og informasjon man i dag ikke nødvendigvis lenger kan gå ut fra. Det bør derfor innhentes nye tilbud og estimater som legges frem i en eventuell innkalling til ekstraordinær generalforsamling.

For øvrig er priser og låneberegninger som ble lagt frem da saken var oppe, estimater og ikke den endelige fasiten på kostnader.

Styrets innstilling til kravet om ny ekstraordinær generalforsamling er at det ikke er hensiktsmessig å ta opp igjen på nåværende tidspunkt. Det er 5 måneder siden forrige ekstraordinære generalforsamling ble avholdt, noe som gjør det vanskelig å ta opp igjen saker hvor styret har gått videre med planer i lys av resultatet. Styret viser her også til ABBL sin uttalelse i vedlegg 2. Om gruppen ønsker å trosse smittevern for å avholde ekstraordinær generalforsamling vil styret, på lik linje med ABBL heller ikke delta på et slikt møte.

Blant annet er det inngått en totalavtale med utførende entreprenør på nødvendig vedlikehold av garasjer og balkonger. Ved brudd på denne avta len vil borettslaget kunne bli straffet med opptil 15% av kontraktens verdi som i skrivende stund utgjør ca 2.2 millioner NOK.

Rehabiliteringen av balkongene som nå gjennomføres må ha mindre vedlikehold om 10-15 år. Dette innebærer ikke at det samme arbeidet må gjøres på nytt, men vedlikehold av mindre økonomisk art i form av overflatebehandling.

I tillegg til dette kommer andre utgifter på vedlikehold/rehabilitering de neste 5-10 årene som vi ennå ikke vet hele omfanget av. For eksempel, men ikke begrenset til vann og avløp.

Styret er veldig glad for at det vises et stort engasjement blant beboere i borettslaget. Styret er som kjent også først og fremst engasjerte beboere.

Dette skrivet med vedlegg er også utdelt i alle beboeres postkasse

Mvh

Styret

Vedlegg:

Vedlegg 1 Det opprinnelige kravet om eks.

Download • 195KB

Vedlegg 2 Uttalelse fra ABBL angående gj.

Download • 76KB