Vedtekter for
A/L Eineåsen Borettslag
tilknyttet
ASKER OG BÆRUM BOLIGBYGGELAG AL
§ 1. Navn, lagsform, formål og forretningskontor
A/L Eineåsen Borettslag er et andelslag som har til formål å skaffe andelseierne bolig ved å erverve eller
forestå oppføringen av boligbygg og stille boliger i slike bygg til andelseiernes disposisjon. Laget har
dessuten til formål å erverve eller forestå oppføringen av andre bygg enn boligbygg , herunder
garasjer, når de skal brukes til felles formål for andelseierne, eller når utleie av lokalene i slike bygg
skal skje i sammenheng med lagets øvrige virksomhet.
Forretningskontoret er i Bærum kommune.
Borettslaget er tilknyttet Asker og Bærum Boligbyggelag AL, som er forretningsfører.
§ 2. Andeler - Ansvar
Andelene skal være på ett hundre kroner.
Andelseierne har ikke personlig ansvar for lagets forpliktelser.
§ 3. Andelseiere
Borettslagets andeler kan bare eies av enkeltpersoner som er medlemmer i Boligbyggelaget. Eies en
andel av flere må alle eierne være medlem i boligbyggelaget. Andre enn disse kan kun erverve andeler
i henhold til § 4-2 i borettslagsloven. Ingen kan eie mer enn én andel.
Med unntak av det som følger av § 5, må alle som eier andel i borettslaget bo i boligen.
Bare den som bor eller skal bo i boligen kan bli eier av sameiepart i andel i borettslaget. Dette gjelder
likevel ikke hvor sameiepart er ervervet ved arv. Eier flere en andel sammen, skal det regnes som
overlating av bruken av boligen dersom en eller flere av eierne ikke bor i boligen, se § 5.
Styret kan kommunisere med alle andelseierne og eventuelle leietakerne elektronisk. Det er
den enkelte andelseiers ansvar at styret har rett elektronisk adresse. For de som ikke har
oppgitt noen elektronisk adresse til styret vil kommunikasjonen skje pr. post.
§ 4. Boretten
Hver andel gir enerett til å bruke en bolig i laget og rett til å nytte fellesarealet til det de er tenkt eller
vanlig brukt til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene.
Boretten må ikke nyttes slik at det er til unødig eller urimelig skade eller ulempe for øvrige beboere.
Fellesanleggene må ikke nyttes slik at andre brukere unødig eller urimelig hindres i den bruk av
anleggene som er avtalt eller forutsatt.
Dersom noen nytter boretten i strid med lov, vedtekter eller husordensregler på en slik måte at det
påfører borettslaget et økonomisk tap, kan vedkommende bli holdt økonomisk ansvarlig i samsvar
med alminnelige erstatningsrettslige regler.
Andelseieren kan si opp boretten med frist på minst 6 måneder, jfr borettslagsloven §§1-2 og 5-21.
§ 5. Utleie/overlating av bruken
Med godkjenning fra styret kan andelseieren overlate bruken av hele boligen til andre for opp til tre år
dersom andelseieren selv eller en person som er et medlem av brukerhusstanden og som er
andelseierens ektefelle eller slektning i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren
eller ektefellen, har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene. Godkjenning kan bare nektes
dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. Godkjenning kan nektes dersom brukeren ikke
kunne blitt andelseier, jfr. borettslagsloven og vedtektene her. Andelseier skal en gang pr. år meddele
styret om hvem som leier boligen, fortrinnsvis før generalforsamlingen.
Andelseieren kan ellers med godkjenning fra styret overlate bruken av hele boligen dersom
1. andelseieren er en juridisk person, eller
2. andelseieren skal være borte midlertidig som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste,
sykdom eller andre tungtveiende grunner, eller
3. minst én av husstandsmedlemmene som overtar bruken, er andelseierens ektefelle eller
slektning i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller dennes
ektefelle, eller
4. det gjelder bruksrett som noen har krav på etter ekteskapsloven § 68 eller
husstandsfelleskapsloven § 3 andre ledd.
Godkjenning kan bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. I tilfellene som er
nevnt i punktene 1 til 4, kan godkjenning nektes dersom brukeren ikke kunne blitt andelseier, jfr.
borettslagsloven § 4-4.
En andelseier som selv bor i boligen, kan overlate bruken av deler av boligen til andre.
Ved vurderingen av om det foreligger saklig grunn som nevnt i denne bestemmelsen, har styret rett til
å kreve fremlagt opplysninger om den eller de som skal overta bruken av boligen. Har laget ikke sendt
svar på en skriftlig søknad om godkjenning av ny bruker av boligen innen en måned etter at søknaden
er kommet frem til laget, skal brukeren regnes som godkjent.
§ 6. Andelseiers vedlikeholdsplikt
Andelseieren skal holde boligen i forsvarlig stand.
Andelseieren skal vedlikeholde slikt som vinduenes innside, innside av dører mot fellesareal, innside
av balkongdør, rør, ledninger, inventar, utstyr, apparater og innvendige flater i boligen. Innsiden av
balkongene skal også vedlikeholdes av andelseieren. Andelseieren skal likevel ikke utføre større
vedlikeholdsarbeider på balkongen. Dette påligger borettslaget. Andelseiers vedlikeholdsplikt omfatter
ikke fasaden innenfor balkongen.
Vedlikeholdsplikten omfatter også nødvendig reparasjon eller utskiftning av slikt som rør, ledninger,
inventar, utstyr, apparater, tapet, gulvbelegg, vegg-, gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk,
skap, benker og innvendige dører og vinduer med karmer, men ikke utskiftning av vinduer og
ytterdører til boligen, eller reparasjon eller utskiftning av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner
og rør eller ledninger som er bygget inn i bærende konstruksjoner.
Uavhengig av det som er nevnt ovenfor, har borettslaget ansvar for utskiftning av sluk, samt
vedlikehold og utskiftning av sikringsskap. Borettslagets ansvar for sluk er begrenset oppad til kr.
8.000,- inkl. mva., og dekkes mot kvittering.
Andelseieres vedlikeholdsplikt omfatter også utbedring av tilfeldig skade.
Unnlatelse av å foreta det vedlikehold som er nødvendig for å bevare eiendommens verdi eller å
avverge ulemper er å anse som mislighold av andelseierens forpliktelser overfor borettslaget, og kan
medføre erstatningsansvar, jfr. borettslagsloven §§ 5-13 og 5-15.
Alt arbeid som påligger andelseieren skal utføres i samsvar med de til enhver tid gjeldende forskrifter.
Andelseieren er ansvarlig for at dette blir gjort.
§ 7. Borettslagets plikter
Borettslaget skal:
a) Vedlikeholde og forvalte de delene av bygningene og eiendommen som ikke er underlagt
andelseiernes vedlikeholdsplikt, herunder grøntarealer, beplantninger, veier, lekeplasser,
biloppstillingsplasser og fellesinnretninger av enhver art.
b) Utskiftning av boligenes ytterdører og vinduer mot fellesarealene skal besørges av
borettslaget.
c) Borettslaget skal vedlikeholde felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som
går gjennom boligene. Laget har rett til å oppføre slike installasjoner i boligene dersom dette
ikke er til vesentlig ulempe for andeleieren. Der det er nødvendig med bygningsmessige
inngrep for å skaffe tilgang til ovennevnte installasjoner, er borettslaget kun ansvarlig for
etterarbeider tilsvarende utbedring av selve inngrepet med tilbakesetting til ordinær, enkel
standard. Eventuelle påkostninger eller utbedringer utover det som her er nevnt, må bekostes
av andelseieren, uansett hvilken standard boligen var i før inngrepet fant sted.
§ 8. Garasje / Bod
Alle leiligheter, med unntak av 1-roms leilighetene, har garasje i felles garasjeanlegg.
Alle leiligheter har og bod i felles kjelleranlegg.
Garasjen/boden kan ikke leies/lånes ut til andre enn de som bor i borettslaget.
Andelseier skal en gang pr. år meddele styret om hvem som leier garasje/bod, fortrinnsvis før generalforsamlingen.
§ 9. Forandringer av bygning eller bolig
Andelseiere må ikke uten godkjennelse fra borettslagets styre gjøre bygningsmessige forandringer
vedrørende bygning eller boligen, sette opp skillevegger og lignende eller flislegge balkong, eller sette
opp radio- og TV-antenne/parabol, markiser m.m. Parabol-/TV antenner skal ikke stikke over
balkong-/verandakant.
Urettmessige tiltak som påfører borettslaget et økonomisk tap kan i samsvar med erstatningsrettslige
regler gi borettslaget grunnlag for erstatningskrav mot andelseier som har gjennomført tiltaket.
§ 10. Overføring av andel
En andelseier har rett til å overdra sin andel etter reglene i lov om borettslag.
Knytter det seg borettsinnskudd til andelen, kan andelen ikke gyldig overdras eller erverves uten at
erververen samtidig overtar rettighetene til borettsinnskuddet.
§ 11. Godkjenning av ny andelseier
Den som har ervervet en andel, må godkjennes av styret for at ervervet skal bli gyldig overfor laget.
Styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Styret skal nekte godkjenning dersom ervervet vil være i strid med § 3 i disse vedtekter.
Før godkjenning er gitt, eller det er rettskraftig avgjort at erververen har rett til å erverve andelen, har
erververen ikke rett til å ta boligen i bruk.
Nekter styret å godkjenne erververen som andelseier, skal det gi ham og overdrageren skriftlig
melding om dette innen 20 dager etter at det mottok søknaden om godkjenning.
Har styret ikke innen fristens utløp gitt melding med opplysninger som nevnt i fjerde ledd, er
erververen i alle tilfelle å anse som godkjent.
§ 12. Forkjøpsrett
Dersom en andel overdras, har andelseierne i borettslaget og dernest andelseiere i boligbyggelaget –
utpekt av boligbyggelaget – dernest ansatte i borettslaget med minst 5 års tjenestetid – forkjøpsrett.
Borettslagets styre skal sørge for at de forkjøpsrettsberettigede får anledning til å gjøre forkjøpsretten
gjeldende. Oppfordring om å gjøre forkjøpsretten gjeldende skal kunngjøres for andelseierne i
borettslaget ved oppslag og/eller internt skriv samt på abbl.no
Dersom flere andelseiere i borettslaget ønsker å gjøre forkjøpsretten gjeldende skal styre utpeke den
forkjøpsrettsberettigede etter følgende poengkriterier:
-
Husstandsmedlem over 18 år – 4 poeng
-
Husstandsmedlem fra 7 til 18 år – 3 poeng
-
Husstandsmedlem fra 0 til 7 år – 2 poeng
-
Botid i borettslaget – 1 poeng pr. kalenderår
Ved poenglikhet vil avgjørelsen skje ved loddtrekning.
Forkjøpsretten kan ikke gjøres gjeldende når en andel går over til ektemake, til andelseiers eller
ektemakens slektning i rett opp- og nedstigende linje, til fosterbarn som faktisk står i samme stilling
som livsarving, til søsken eller til andre som i de siste to årene har tilhørt samme husstand som den
tidligere eier. Forkjøpsretten kan heller ikke gjøres gjeldende når andelen går over på skifte etter
separasjon eller skilsmisse, eller når et husstandsmedlem tar over andelen etter bestemmelsene i
husstandsfellesskapsloven § 3.
Borettslagets frist for å gjøre forkjøpsretten gjeldende er 20 - tjue kalenderdager fra laget fikk skiftlig
melding om at andelen har skiftet eier, med opplysninger om pris og andre vilkår.
Fristen er 5 - fem hverdager dersom laget har fått skriftlig forhåndsvarsel om at andelen kan skifte
eier, og varslet er kommet frem til laget minst 15 - femten kalenderdager, men ikke mer enn 3 - tre
måneder, før meldingen om at andelen har skiftet eier. Med hverdager menes alle dager unntatt,
lørdag, søndag og andre helligdager samt 1. - og 17. mai. Laget kan kreve et vederlag på opp til 5 -
fem ganger rettsgebyret for å ta i mot et forhåndsvarsel, som nevnt i første punktum. Dersom
forkjøpsretten blir gjort gjeldende skal vederlaget betales tilbake.
Når laget har fått melding om at andel har skiftet eier, er avhender bundet overfor forkjøpsretthaveren.
Når laget har benyttet forkjøpsretten på vegne av en av de forkjøpsrettsberettigede skal krav om å få
overta andelen settes frem skriftelig overfor avhenderen og erververen. Ved tvangssalg er det nok at
kravet blir satt frem for erververen.
Forkjøpsretthaveren har ikke plikt til å ta over heftelser på andelen som ikke følger av vedtektene. Ved
bruk av forkjøpsretten kan laget kreve at den forkjøpsrettsberettigede betaler et vederlag på opp til 5 -
fem ganger rettsbeløpet.
Mot å få overta boligen skal forkjøpsretthaveren betale løsningssummen senest 14 - fjorten dager etter
at løsningskravet ble fremsatt og løsningssummen er endelig fastsatt. Laget svarer for betaling av
løsningsummen. Krav mot laget kan først settes frem dersom forkjøpsretthaveren ikke har betalt innen
14 - fjorten dager etter påkrav, satt frem på eller etter forfallsdagen.
Har boligen ikke vært tilgjengelig for befaring før fristen for å benytte forkjøpsretten er ute, kan
forkjøpsretthaveren si seg ubundet av løsningskravet innen 2 - to uker etter at boligen ble overtatt. Sier forkjøpsretthaveren seg ubundet i samsvar med første punktum, faller lagets ansvar for betaling av
løsningssummen bort.
§ 13. Mislighold
Hvis en andelseier vesentlig misligholder sine forpliktelser, kan vedkommende, med minst tre
måneders skriftlig varsel, pålegges å selge andelen. Er ikke pålegget etterkommet innen fristens utløp,
kan andelen kreves solgt gjennom tvangssalg, jfr. lov om borettslag § 5-22.
Andelseieren er ansvarlig for sine husstandsmedlemmer, leietaker og dennes besøkende eller andre
personer som han har gitt adgang til leiligheten eller eiendommen forøvrig.
Medfører andelseierens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen eller
er andelseierens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan
borettslagets styre kreve andelseieren utkastet før andelen er solgt, jfr. borettslagsloven § 5-23. Også
brukere av boligen som ikke er andelseiere, kan på tilsvarende vilkår bli begjært utkastet,
jfr. lovens § 5-9.
§ 14. Styret
Laget skal ha et styre som skal bestå av en leder og 4 andre medlemmer med 2 til 4 varamedlemmer.
Funksjonstiden for lederen og de øvrige styremedlemmer er to år. Generalforsamlingen kan fastsette
en annen funksjonstid ved valget av styremedlemmet. Varamedlemmene velges for ett år.
Varamedlemmene er også valgkomité.
Boligbyggelaget har rett til å oppnevne ett styremedlem med varamedlem. Ellers velger
generalforsamlingen styremedlemmer og varamedlemmer. Lederen velges ved særskilt valg. Styret
velger innen sin midte nestleder og sekretær.
§ 15. Styrets vedtak
Styret kan treffe vedtak når mer enn halvparten av alle styremedlemmer er til stede. Vedtak kan gjøres
med mer enn halvparten av de stemmene som er gitt. Står stemmene likt, gjør møteleders stemme
utslaget. Vedtak kan fattes med to stemmer, når kun tre styremedlemmer møter på styremøtet.
Styret kan ikke uten at generalforsamlingen har samtykket med minst to tredjedeler av de avgitte
stemmer, treffe beslutninger om:
-
Ombygging, påbygging eller andre endringer av bygg eller grunn som etter forholdene i laget
går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, -
Å øke tallet på andeler eller knytte andeler til boliger som før har vært tenkt brukt til utleie, jfr.
borettslagsloven § 3-2 andre ledd, -
Salg eller kjøp av fast eiendom,
-
Å ta opp lån som skal sikres med pant med prioritet foran innskuddene,
-
Andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning,
-
Tiltak ellers som går ut over vanlig forvaltning, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar
eller utlegg for laget på mer enn fem prosent av de årlige fellesutgiftene
Vedtak om sammenslåing av andeler kan treffes av styret.
§ 16. Firmategning
Styret representerer laget utad og tegner lagets firma. Styret kan gi styremedlemmer eller
forretningsfører rett til å tegne lagets firma. Slik fullmakt kan når som helst trekkes tilbake.
§ 17. Generalforsamlingen
Den øverste myndighet i borettslaget utøves av generalforsamlingen. Ordinær generalforsamling
holdes hvert år innen 30. juni.
Ekstraordinær generalforsamling holdes når styret finner det nødvendig. Likeså skal
generalforsamlingen innkalles når revisor eller minst to av andelseierne som til sammen har minst en
tiendedel av stemmene krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet.
Innkalling til generalforsamling skal skje skriftlig til andelseierne med varsel på minst 8, høyst 20
dager. Styret skal på forhånd varsle alle andelseierne med kjent adresse om dato for møtet og om siste
frist for levering av saker som andeleierne ønsker tatt opp. Det skal dessuten gis skriftlig melding til
boligbyggelaget. Ekstraordinær generalforsamling kan likevel, om det er nødvendig, innkalles med
kortere frist som dog skal være minst tre dager. Saker som andelseier ønsker behandlet på ordinær
generalforsamling, skal nevnes i innkallelsen når det settes frem krav om det innen fristen satt av
styret. Skal et forslag som etter loven må vedtas med to tredjedels flertall kunne behandles, må hovedinnholdet
være nevnt i innkallelsen.
§ 18. Saker som skal behandles på ordinær generalforsamling
På den ordinære generalforsamling skal disse sakene behandles:
-
Konstituering.
-
Styret informerer.
-
Årsoppgjør, og i denne sammenheng spørsmål om anvendelse av overskudd eller dekning av tap.
-
Spørsmål om ansvarsfrihet.
-
Valg av styremedlemmer og varamedlemmer, jfr. vedtektenes § 14.
-
Eventuell godtgjørelse til styret og valgkomité.
-
Andre saker som er nevnt i innkallelsen.
Budsjett legges frem for generalforsamlingen til orientering.
§ 19. Møteledelse og avstemning
Generalforsamlingen ledes av styrets leder, med mindre generalforsamlingen velger en annen
møteleder.
I generalforsamlingen har hver andelseier én stemme, uansett antall andeler. Hvor flere eier en andel i
fellesskap, skal disse likevel bare ha én stemme til sammen. Ingen kan være fullmektig for flere enn én
andelseier.
Med de unntak som følger av loven eller vedtektene, avgjøres alle saker med alminnelig flertall av de
avgitte stemmer. Ved stemmelikhet gjør møteleders stemme utslaget. Har han eller hun ikke stemt,
eller det gjelder valg, avgjøres saken ved loddtrekning.
§ 20. Fellesutgifter/-inntekter
Fellesutgiftene i laget skal deles mellom andelseierne ut fra forholdet mellom verdiene på boligene
eller ut fra andre retningslinjer som går frem av bygge- og finansieringsplanen. Fordelingen skal
justeres dersom endringer i boligene eller eiendommen ellers fører til vesentlig endring av
verdiforholdene.
Styret skal fastsette hvor mye hver andelseier skal betale hver måned til dekning av fellesutgiftene.
§ 21. Forsikring
Styret plikter å holde lagets bygningsmasse forsikret på en tilfredsstillende måte.
Andelseieren skal betale egenandel ved forsikringsskader der borettslagets forsikring benyttes på
skader som ligger under andelseierens vedlikeholdsansvar. Andelseieren er i disse tilfellene også
ansvarlig for tap som ikke dekkes av borettslagets forsikring som følge av hel eller delvis avkorting
eller avslag på grunn av andelseierens forhold.
Bestemmelsen her påvirker ikke borettslagets rett til å kreve erstatning fra andelseieren forøvrig.
Se egen informasjon om dette i utdelt informasjons perm om borettslaget.
§ 22. Revisor
Borettslagets revisor skal være statsautorisert eller registrert revisor og velges av generalforsamlingen.
Generalforsamlingen kan bare velge ny revisor når det er nevnt i innkallingen.
§ 23. Pant
Som sikkerhet for krav som springer ut av lagsforholdet, har borettslaget pant i den enkelte andel i
henhold til vedtatt håndpant i adkomstdokumentene. Når borettslagsloven § 5-20 trer i kraft og
andelen er registrert i grunnboken, faller dette avsnitt bort, og følgende regler vil i stedet gjelde:
Som sikkerhet for krav som springer ut av lagsforholdet har borettslaget legalpant (1. prioritet) i den
enkelte andel tilsvarende 2 G (folketrygdens grunnbeløp), jfr. borettslagsloven § 5-20.
Forretningsføreren har ved en andelseiers mislighold av økonomisk art, fullmakt til å begjære
tvangssalg av vedkommendes andel. Andelseieren kan ikke fremsette motkrav med mindre dette er
erkjent eller rettskraftig avgjort ved dom.
§ 24. Verneting
Eventuelle tvister mellom borettslaget og en andelseier blir å avgjøre ved de alminnelige domstoler.
Borettslaget vedtar eiendommens verneting som rette verneting.
§ 25. Endringer i vedtektene
Endringer i borettslagets vedtekter kan bare besluttes av generalforsamlingen med minst to tredjedeler
av de avgitte stemmer. Disse kan ikke være i konflikt med lovens intensjoner.
Endring av:
-
Vedtektsbestemmelse som gjelder vilkårene for å bli andelseier i laget
-
Vedtektsbestemmelse om forkjøpsrett
-
Vedtektsbestemmelse om pris ved overføring av andel
-
Denne vedtektsbestemmelsen,
er ikke gyldig uten samtykke fra boligbyggelaget.
§ 26 Forholdet til borettslovene
For så vidt ikke annet følger av disse vedtekter, gjelder reglene i lov om borettslag av 6. juni 2003, jfr.
lov om boligbyggelag av samme dato, så langt disse har trådt i kraft.
vedtatt på konstituerende generalforsamling 18.11.1969,
med endringer av 26.02.73, 13.04.78, 27.04.81, 28.04.82, 01.04.92, 15.04.93, 21.04.94, 26.04.99.
Revidert i henhold til ny lov om borettslag av 6. juni 2003 nr 39, vedtatt på Generalforsamling 3 mai 2006.
Sist endret på ordinær generalforsamling 07.05.08, 10.05.16, 26.04.18, 01.05.20 og 16.11.20